공들여 끝낸 공사, 그런데 하자보증금율 때문에 발주처와 얼굴 붉히신 적 있나요? “우리가 진행한 공사는 요율이 3%가 맞다”, “아니다, 이건 중요구조물공사가 포함됐으니 5%를 내야 한다”처럼 계약서에 명시된 요율을 두고 다투는 경우가 비일비재합니다. 준공금을 앞두고 이런 분쟁만큼 골치 아픈 일도 없습니다. 사실 이 문제는 공사계약의 핵심 몇 가지만 정확히 이해하면 충분히 예방할 수 있습니다. 복잡한 법률 용어와 절차 때문에 미리 겁먹을 필요는 없습니다. 지금부터 하자보증금율과 관련된 골치 아픈 분쟁을 피하는 3가지 핵심 방법을 쉽고 명확하게 알려드리겠습니다.
하자보증금율 분쟁을 피하는 핵심 3줄 요약
- 법에서 정한 공종별 하자보증금율을 정확히 이해하고 계약에 적용해야 합니다.
- 복합공사의 경우, 계약서에 주된 공종을 명확히 명시하여 해석의 여지를 없애야 합니다.
- 준공검사 후 보증서 제출부터 기간 만료 후 반환까지 절차를 꼼꼼히 관리해야 합니다.
법정 하자보증금율 정확히 알기
하자보증금율 관련 분쟁의 첫 단추는 법에서 정한 요율을 제대로 아는 것에서부터 시작합니다. 많은 실무자들이 관행적으로 처리하거나 어깨너머로 배운 지식에 의존하다가 낭패를 보곤 합니다. 하자보수보증금은 공사 완료 후 발생하는 하자에 대한 책임을 담보하기 위해 계약금액의 일정 비율을 예치하는 금액으로, 이는 ‘국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률(국가계약법)’ 및 ‘지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률(지방계약법)’과 그 시행령, 시행규칙에 명확히 규정되어 있습니다.
국가계약법과 지방계약법의 차이
공공공사를 진행할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 발주처가 국가기관인지 지방자치단체인지입니다. 국가기관이 발주한 공사는 국가계약법의 적용을 받고, 지방자치단체가 발주한 공사는 지방계약법의 적용을 받기 때문입니다. 다행히 두 법률의 하자보증금율 관련 내용은 거의 동일하여 실무 적용에 큰 혼란은 없습니다. 중요한 것은 계약담당공무원이 이 법률에 근거하여 하자보수보증금 납부를 요구한다는 사실이며, 이는 선택이 아닌 의무 사항입니다.
공종별 법정 하자보증금율 한눈에 보기
하자보증금율은 공사의 종류, 즉 ‘공종’에 따라 다르게 책정됩니다. 이는 공종의 특성에 따라 하자 발생 가능성이나 보수의 중요도가 다르기 때문입니다. 예를 들어, 댐이나 터널 같은 중요구조물공사는 일반건축 공사보다 더 높은 요율이 적용됩니다. 국가계약법 시행규칙 제72조 및 지방계약법 시행규칙 제70조에서 정하는 공종별 요율은 다음과 같습니다.
| 공종 구분 | 하자보수보증금요율 | 주요 공사 예시 |
|---|---|---|
| 중요 구조물공사 및 조경공사 | 계약금액의 100분의 5 (5%) | 철도, 댐, 터널, 교량, 발전설비, 상하수도구조물 |
| 준 중요 구조물공사 | 계약금액의 100분의 4 (4%) | 공항, 항만, 방파제, 사방, 간척 |
| 일반 공사 | 계약금액의 100분의 3 (3%) | 도로(포장 포함), 매립, 상하수도관로, 하천, 일반건축 |
| 기타 공사 | 계약금액의 100분의 2 (2%) | 위 공종 외의 공사, 정보통신공사, 전기공사, 소방시설공사 |
이 요율은 부가가치세를 제외한 총 계약금액을 기준으로 산정됩니다. 또한, 하자담보책임기간과 하자보증금율은 별개의 개념이라는 점을 기억해야 합니다. 책임기간은 1년부터 10년까지 공종별로 다양하게 정해져 있으며, 이 기간 동안 발생한 하자에 대해 보수 의무를 지게 됩니다.
계약서에 ‘주된 공종’ 명확히 하기
실무에서 가장 빈번하게 분쟁이 발생하는 지점은 바로 여러 공종이 섞여 있는 ‘복합공사’의 경우입니다. 건축, 토목, 조경공사가 한 계약에 포함되어 있다면 어떤 요율을 적용해야 할까요? 이때 법률은 ‘주된 공종’의 요율을 전체 계약금액에 적용하도록 규정하고 있습니다. 문제는 무엇이 ‘주된 공종’인지에 대한 해석이 발주처와 시공사 간에 다를 수 있다는 점입니다.
주된 공종은 어떻게 결정되는가
주된 공종을 결정하는 명확한 기준이 법률에 명시되어 있지는 않지만, 일반적으로 총 공사비에서 가장 큰 비중을 차지하는 공종을 주된 공종으로 봅니다. 예를 들어, 일반건축 공사(3%)가 주를 이루지만, 계약금액의 일부에 조경공사(5%)가 포함된 경우, 발주처는 더 높은 요율인 5%를 적용하려고 할 수 있습니다. 이러한 분쟁을 막기 위해서는 계약 체결 단계에서부터 양측의 합의를 통해 주된 공종을 명확히 하는 것이 무엇보다 중요합니다.
계약특수조건과 과업내용서의 활용
분쟁의 소지를 없애는 가장 확실한 방법은 계약서에 직접 명시하는 것입니다. 일반적인 공사계약서 외에 ‘과업내용서’나 ‘계약특수조건’에 “본 공사는 OOO공사를 주된 공종으로 하며, 관련 법령에 따라 하자보증금율 O%를 적용한다”와 같은 문구를 삽입하는 것이 좋습니다. 이렇게 문서화된 합의는 추후 계약심사나 감사 과정에서 발생할 수 있는 문제로부터 보호막이 되어 줍니다. 또한, 장기계속공사의 경우 총공사 금액이 아닌 연차계약 금액을 기준으로 하자보증금을 산정한다는 점도 기억해야 합니다.
꼼꼼한 절차 관리로 분쟁 원천 봉쇄
법정 요율을 알고 계약서에 명확히 했다면, 남은 것은 정해진 절차를 빈틈없이 이행하는 것입니다. 하자보수보증금의 납부부터 반환까지의 과정을 체계적으로 관리하지 않으면 예상치 못한 문제에 부딪힐 수 있습니다.
하자보수보증금의 납부 시점과 방법
하자보수보증금은 공사가 완료되고 ‘준공검사’를 마친 후, 최종 ‘준공금’ 등 대가지급 전까지 납부해야 합니다. 납부 방법은 현금 예치가 원칙이지만, 대부분의 경우 보증서로 대체합니다. 이 보증서는 건설공제조합이나 서울보증보험과 같은 전문 기관에서 발행하는 보증보험증권 형태가 일반적입니다. 계약금액이 3천만 원 이하인 소액 공사(조경공사 제외)나 공사의 성질상 하자가 발생하지 않는다고 인정되는 경우에는 발주처와 협의하여 이행각서나 지급각서로 납부를 면제받을 수도 있습니다.
하자 발생부터 보증금 반환까지의 여정
하자담보책임기간 내에 하자가 발생하면 발주처는 시공사에 하자보수를 요청합니다. 시공사는 ‘하자보수 의무’에 따라 성실히 보수를 이행해야 합니다. 만약 정당한 이유 없이 보수를 이행하지 않으면 발주처는 예치된 보증금을 사용하여 직접 보수하거나 다른 업체에 맡길 수 있으며, 이 경우 보증금은 국고에 귀속될 수 있습니다. 모든 하자담보책임기간이 문제없이 만료되면, 시공사는 발주처에 보증금 반환을 청구할 수 있고, 발주처는 확인 후 즉시 이를 반환해야 합니다. 선금, 기성금, 준공금 등 공사대금의 흐름 속에서 이 하자보수보증금의 납부와 반환 절차를 정확히 이해하고 회계처리에 반영하는 것이 중요합니다.
결론적으로, 하자보증금율 관련 분쟁은 복잡하고 어려운 법률 문제라기보다는, 계약의 기본 원칙을 얼마나 충실히 지키는가의 문제입니다. 법에서 정한 요율을 명확히 숙지하고, 계약 단계에서부터 ‘주된 공종’을 문서로 명확히 하며, 납부부터 반환까지의 행정 절차를 꼼꼼히 챙기는 것만으로도 대부분의 분쟁을 예방할 수 있습니다. 이러한 노력이 불필요한 시간과 비용 낭비를 막고 성공적인 프로젝트 마무리를 이끄는 든든한 초석이 될 것입니다.
